目前江北核心区新房市场几乎所有楼盘起步户型建面在100㎡以上。如果你想在江北核心区买一套建面100㎡以内的小户型房源，基本上只能在二手房市场“淘货。

相比起步总价400万以上的新房来说，江北核心区二手房最低上车门槛300万出头，满足首套房条件的家庭，还能做到最低3成首付。对于刚需买房人来说，价格亲民友好。

江北核心区已经满足上市交易条件的二手房主要集中在青奥公园板块、隧道口板块、核中核，在售小区数量也仅有5家：保利西江月、雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城、华润国际社区。

江北核心区二手房小区实景

① 最低300万出头，可选青奥公园板块。

保利西江月是目前青奥公园板块唯一在售的二手房小区，也是江北核心区目前总价最低的二手房小区。

“88㎡的毛坯房总价305万就能买到.......”

中介说，近期该小区建筑面积约88㎡的小户型毛坯房成交价在3.46万/㎡左右，同等面积段精装修房源单价在3.6万/㎡左右，这也是目前江北核心区唯一一个最低成交单价低于3.5万/㎡的小区。

保利西江月实景

据小区附近二手房中介称，该小区去年上半年最高卖到4万/㎡出头，普遍成交价在3.7-3.8万/㎡，从去年下半年开始成交价一直走下坡路。

“不光受到银行放款慢影响，主要还江北核心区新房上市量太多了，导致二手房难卖。”

虽然，保利西江月一直是江北核心区二手房的“谷底价”，但是此前业主非常自信。

尤其两年前坊间传闻南外进驻青奥公园板块时，不少业主连夜将挂牌价调至6万/㎡，随后消息被辟谣，业主们又开始纷纷下调挂牌价。

如今，业主心态恢复理性，挂牌价基本保持在3.5万/㎡左右。

截图自链家网

虽然保利西江月价格对刚需族较为友好，但是买房人还必须要认识到该小区身上的两个“硬伤”：

首先是距离地铁10号线临江站约2.1公里（导航距离），对于依赖轨道交通出行的上班族来说并不方便；

其次是家门口没有学校，孩子每天需要前往3公里左右的一中分校上学，比较奔波。

②最低370-380万，可选隧道口板块。

虽然隧道口板块和青奥公园板块只相隔3公里左右，但是生活配套和居住环境完全不同，二手房置业总价至少比青奥公园板块高出70万左右。

隧道口板块二手房小区主要有雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城。雅居乐滨江国际主打130㎡以上的大面积产品，面向改善家庭，虽然有一些房源成交单价也是3字头，但总价都在500万以上。

隧道口板块二手房实景

正荣润江城和正荣润锦城面积段较小，目前二手房市场上在售房源中，100㎡以内的户型占多数。最让笔者心动的是，这两个小区得房率能达到98%左右，实用性非常强。

正荣润江城的成交价一直引领江北核心区二手房市场，去年上半年成交价曾经破5万/㎡，不过自打去年下半年疫情后至今，该小区成交价有所回落。

“去年四季度润江城88㎡成交价在4.5-4.6万/㎡，现在业主心态不好，最低挂牌价不到4.2万/㎡。”

中介告诉笔者，去年上半年没有400万肯定买不到正荣润江城，但如今最低370-380万都能在该小区淘到房子。

截图自链家网

作为正荣润江城二期，正荣润锦城也放出了亲民价。笔者在某二手房门店张贴的卖房信息中看到一套88㎡的户型原价370万，后直接降价到355万，单价只有4万/㎡出头。据中介称，这套房源降价后两天就成交了。

“去年有一套房买家出价525万，业主不肯卖。自从行情差了之后，现在业主主动降价到480万还没卖掉。”

中介表示相比去年上半年来说，当下确实是个抄底置业的好时机。

相比青奥公园板块来说，隧道口板块发展成熟，居住环境和生活便捷度更佳。毕竟距离地铁10号线临江站只有1公里左右，小区几百米处就是学校。

④ 总价380万起，可选核中核。

核中核目前只有华润国际社区在售，总价400万以内可以淘到88㎡的小户型房源。

据中介称，目前该小区成交单价在4.3-4.4万/㎡，相比去年上半年普遍4.7万/㎡的成交价来说，降低了至少3000元/㎡。

从小户型置业总价上看，核中核与隧道口板块差不多，但是目前居住在核中核生活并不方便。

地铁4号线二期和11号线都没通车，距离地铁10号线临江站约6公里（导航距离），江北地下城目前也没建好，但是从发展前景来看，核中核还是比青奥公园以及隧道口板块都更有想象空间。

有人说核中核买得是未来，不是当下。就看你怎么决定了。

从新房市场来看，江北核心区在售和待售的共计20多家楼盘中，大多数楼盘都是2023年年底、2024年交付。

交付时间在2023年3月31日之前（含3月31日）的楼盘并不多，可重点关注保利江汇和万科首开新悦光年。

保利江汇和万科首开新悦光年都是2021年面市的楼盘。两家楼盘置业总价在450万以上，主打居住品质。现在“上车”，或将明年3月底就能拿房。

如果你看中江景资源，平常依赖于轨道交通出行的话，位于隧道口板块的保利江汇是个不错之选，项目最大的优势是距离地铁10号线临江站只有500米左右，并且部分户型能够欣赏到一线江景。

不过，项目目前在售的房源较少，主要分布在4号楼和5号楼，户型建筑面积约128㎡、143㎡，全装修销许均价33182-34690元/㎡，另有2200元/㎡装修包，首付8成起，首付资金至少要准备350万。

如果你喜欢低密的居住环境，位于江北国际健康城的万科首开新悦光年或许能 符合你的“胃口”，项目容积率约1.5，是江北健康城区域比较稀缺的低密度楼盘。

目前，项目已领最后4栋楼销许，建筑面积约135㎡，销许均价32844元/㎡，另有3300元/㎡升级装修包可选，首付5成。

未来，小区周边500余米处有地铁4号线二期定向河站和浦珠路站，北侧为规划小学用地，西侧为郊野公园和规划商办用地，南侧为医疗用地和托马斯实验学校等。

总体来看，虽然江北核心区在售楼盘和二手房小区较多，容易让人挑花眼，但是笔者建议大家看房采取“减法”形式。如果你急住，不妨直接聚焦上述5家二手房小区和2家明年3月交付的新房项目。置业预算300万以上直奔二手房市场，450万以上果断挑新房。