“去年300万出头只能买到老旧房龄的树人学区房，今年年后，同等价位下，却有大把挑选拉力琅学区房的机会.....”

于女士的孩子今年9月升幼儿园中班，正在看学区房的她，发现南京一线学区房价格又走起了下坡路，很多中介还直言不讳地告诉她，目前拉力琅学区房价格与2016年持平，在业主挂牌价基础上还价20-30万也不是难事。

由于鼓楼区中小学需要在入学报名的前一年落户，往往每年上半年是学区房的销售旺季，为何作为第一梯队的拉力琅学区房价格在今年开年就持续走低呢？市场真实局面又是怎样的？笔者实地探访，并与多位一线中介沟通，将真实的市场还原给大家。

3年时间“拉力琅”学区房价格腰斩

拉力琅（拉小、力小、琅小简称）是南京家长们梦寐以求的好学校，施教区内70-90年代的老房子过去一直抢手，在楼市行情好的2019-2021年，单价屡次卖到10万 /平以上。

自打楼市降温加上受到全国多个城市加快学区改革、施行多校划片政策的影响，拉力琅学区房市场自2022年开始市场降温，从高峰期的10万 +/平，逐步跌至8-9万/平，目前最低在6万+ / 平。

不难看出短短3年时间，价格接近腰斩，十分残酷。

上周天（2.25）中午时分，笔者来到位于鼓楼区山阴路小区附近的某中介门店，观察到无人咨询也没有客户带看，两名中介表示2月份到现在还没有开单。不光如此，笔者也查询到，在链家网上，90天内，该小区成交量“挂零”。

在与中介沟通中，笔者发现现在低价抛售的业主真不少。

就拿挂牌量来说，两年前山阴路小区（力小+29中）出售的房子在20-30套，现在挂牌量却达到了61套。很多业主在孩子读初一、初二，甚至更早期就急着将房子拿出来出售。

“大多数低价房就来源于这部分业主。因为学籍占用，能够匹配的买家很少，他们的房子价格较低，议价空间最大。“中介还说，现在挂牌的61套房源中，大多数都是学籍占用型房子，理由很简单，市场行情低迷导致学区房成交周期拉长，大多数业主都想尽快脱手。

在山阴路小区挂牌房源中，最便宜的是一套“学籍占用”的45平顶楼户型，挂牌总价310万，单价约6.8万 / 平，因为能够匹配到客源较少，去年7月挂牌至今还未售出。此外，还有一些1年前就挂牌的房源也在“站岗”。

当然，对于这批卖家们来说，站岗也好，降价抛售也罢，他们并没有在做亏本交易。

对于山阴路这样的双学区房业主来说，孩子若在施教区内读完小学和初中，意味着业主对于这套房持有的时间至少为9年，粗略倒推一下，这批卖家2014-2015年买房时，当时入手单价为3字头或4字头，如今对比来看，他们也吃到了不少红利。

最惨的是2019-2021年以10万 / 平高价入手的一批卖家，等到他们再过4-5年卖房时，别说吃红利，能保本就不错了。

山阴路小区实景

中介说，早几年，多买家为了控制成本会首选30-40平的单室套，小户型的单价往往也比大户型高，而现在，反而是50-70平的两房、三房比较好卖，单价也比单室套贵，这到底是为哪般？

这主要受两方面因素影响。

第一，学区房投资属性淡化。现在的新买家们会更加在意房子的居住属性，相比单室套来说，两房和三房会更加实用，由于此类老房子没有电梯，在楼层的挑选上，他们更加青睐于低楼层，一楼反而比高楼层更加好卖。

第二，学区房价格下跌。在10万+ / 平时代，一套55平的两房比一套40平的单室套至少高出100多万，但是现在价格普遍下跌，同样是上述的面积差，在如今单价6-7万 / 平的市场中，总价只贵出大几十万，况且现在首付比例和贷款利率更低，对于买房人来说，反而两房、三房的性价比更高。

从最新的成交单价来看，怡景花园今年1月份成交一套68平户型，总价仅338.8万，单价仅4.97万/平，与2016年的成交价持平。

从目前的挂牌价来看，单价从5字头到8字头不等。放在两年前，400万左右只能买到一套40平出头的小户型，而现在却能拿下67平的两房。中介表示，相比之前最多议价10万左右来说，现在还价20-30万都很正常。

对于当下很多在看拉小+29中学区房业主来说，他们也不是只盯着低价房下手，会结合房子的自住属性来评判价值。

中介坦言，该施教区范围内最便宜的小区是金鹏大厦，目前61平最新成交总价281万，单价仅约4.58万 /平，去年成交量一直不乐观，最主要原因是楼栋内掺杂办公房，而且不少房源户型设计不方正，居住体验感较差。

拉小+29中学区房当中，唯一一个价格坚挺的小区是金鼎湾今朝天下。1月份成交一套148平户型，成交总价1450万，成交单价约9.79万/平。

早在2020年时，该小区成交单价也普遍在10万 / 平以上，相比施教区内的老破小区来说，跌价幅度较小。

究其原因，该小区不光有名校学区加持，更重要的是它的稀缺价值，它是拉小+29中施教区范围内唯一一个千万级豪宅小区，也是南京市中心不可多得的品质小区，本身挂牌出售的房源就少，业主也无需降价抛售，行情自然稳定。

中介称：户型好、楼层好的房源更好出手