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刚刚,文件流出!大数据揭秘,南京房价格局要变!

365淘房   |   2019-06-25 09:30:07   |   作者:
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土地储备意味着什么?和普通买房人没关系?错!

土地在哪,楼市的未来就在哪,未来几年的供应量就在哪。

地价不能决定房价,但是地价决定了房价的最低起步价,当一个区域地价高于周边房价,就意味着区域的房价改写。

南京刚需地块的供应在哪,决定了未来刚需能在哪买。 

地价决定了南京买房门槛价。

2012年,刚需的买房门槛价,100万买江宁九龙湖和仙林湖

2019年,刚需的买房门槛价,250万买江宁青龙山、江北高新区 

刚需门槛2-3年涨50万,这就是为什么那么多人攒钱存首付,年初差10万,年底差30万的原因,房价永远比你的工资涨得快。 

 

拿什么对抗,想换房,当然是先买一套房,用一套房的涨幅,去对抗通货膨胀,对抗你下一套房的涨幅。 

现在,六合高淳溧水还有很多人觉得实在是太远了。

2020年当这些区域地块楼盘上市了,大概很多人会觉得溧水六合还挺亲切的。

9000元/平的龙潭、8000元/平的湖熟、120000元/平的桥林,后生可畏,这些新来的,有了定价权,但是市场是否接受度到时候再说。

 

那么未来南京楼市的未来在哪?谁手上拿着王牌?我们从土地开始说起。

谁手上土地储备最多?

谁是手握南京最多地块的开发商?

谁是主宰南京楼盘供应量的霸主?

哪里是开发商用真金白银砸出来的热土?

谁在南京房价定价体系有更多的话语权?

 

南京网尚研究机构权威数据出炉,2019南京土地储备绝密资料今天首次曝光! 

 

2016年01月01日-2019年6月24日已成交未上市的【含住宅】地块总建面:3204万㎡。

按数量算,荣盛布局全南京5幅地块在手,更在河西拿地一战成名;

按面积算,万科手握大宗土储,深耕南站溧水;

按区域算,江宁房企土储较集中 

数据口径:截止2019年6月18日南京成交但未形成供应的土地

一、房企储备地块按总建面TOP10(万㎡) 

二、房企储备地块按宗数TOP10(万㎡) 

荣盛:5幅地块—— 龙潭、江心洲、江宁秣陵各1幅宅地,六合龙池1幅宅地、1幅商住

华夏幸福:5幅地块—— 龙潭江宁东山 湖熟 高淳、溧水4幅宅地

金茂:4幅地块——河西南片2幅宅地、上坊2幅宅地 

中海:4幅地块——禄口商住 小龙湾商办 江北核心区宅地、龙池宅地各1幅

新城:4幅地块——板桥商办地块、青龙山、麒麟商住地块、江浦宅地

安居:4幅地块——燕子矶宅地、马群商办、汤山2幅宅地、

弘阳:3幅地块——禄口宅地、江北新区商住、溧水宅地

万科:3幅地块——南站商住、科学园宅地、溧水宅地

保利:3幅地块——河西中宅地、淳化宅地、六合龙池宅地

 资深业内对于这些房企在土地市场上的表现如何评价呢?

网尚研究机构总监曹丽:荣盛强势河西拿地 万科土储充足

从宗数角度来看:

截止到6月18日,南京市共有荣盛、华夏幸福、金茂、中海、新城、安居、弘阳、万科、保利9家开发商拥有3块以上的土地储备,后续供能充足。

其中:

荣盛一枝独秀,上半年狂澜3宗涉宅用地,至此其在河西、城北、江宁、六合均有土地储备,风头强劲;

华夏幸福6.18土拍高调入手2宗住宅用地,现持有4宗土地均为纯住宅用地,尽显实力;

金茂稳坐上坊河西南,4宗宅地土储持续运营,19年暂无拿地动作;

中海储备多样,即将上市江北核心区优质项目,多子布局南京,综合能力强悍;

新城别具一格,大胆入手板桥商办用地;安居眼光长远,主城汤山双线进军。

从总建面来看:

万科坐拥3宗土地储备,且体量较大备受瞩目,储备总建面最高超90万㎡;

新城中海商住并重,土储存量分布差异较小,布局策略较为相似;

香港置地新入南京,大手笔打造南京中环2017G84地块,同时放眼未来进驻江北核心2018G07地块;

实力仁恒独握江心一子2016G84地块,体量惊人;

荣盛河西拿地,野心勃勃,布局全南京

世茂今年新竞得城南2019G02地块,江浦2017G24商住用地暂无明确上市计划

招商仅剩城中南片高地价地块2016G98,可期上市时间较远;

其余上榜企业均保持30万方以上的土储,展现出对南京市场的坚定信心。

谁手上高价地最多?

南京土地储备前十的房企手中地价超2万的有10幅地。

 

分别在荣盛、安居集团、华夏幸福、金茂、新城、万科和保利手上,金茂、新城和保利各有2幅。 

地价最高4个项目分别是目前河西南金茂府、荣盛江心洲G08、河西中G2地块地价统统超过3万/平。 

  

 

哪些区域房价即将颠覆?燕子矶400万时代即将来临

这幅10地块是典型将驱动区域房价变革的先行者:

从这10幅地块分布可以看出,3幅位于河西、3幅位于江宁、其他分别来自燕子矶、地铁小镇、麒麟高新区。 

1、从区域认可度来看,河西这三幅高价地未来也将是区域的天花板。价格充满想象力。

2、江宁3幅高价地分别来自岔路口、东山、淳化。都不是江宁特别热门的区域,江宁这几个地块都属于地价高于房价,未来上市都将颠覆区域房价,但是市场认可度分外棘手。

3、燕子矶、地铁小镇、麒麟高新区都属于规划先行区域。关注度很高。

 

燕子矶G01地块地块地价2.38万/平,现房精装,主力户型130-150平,如果今年上市将意味着燕子矶总价400万时代或许很快来临。 

地铁小镇悦峯、麒麟高新区新保弘地价都破2万,但今年限价依旧很严格,房价难破3万/平,悦峯放风价27500元/平,新保弘最快今年底才可能上市。

哪些地块要现房销售?土地储备前十的房企手中35幅储备地块,有13幅需要现房销售。

会否给南京楼市激战带来剧烈冲击呢?365独家策划的最高地价分布图,应该能让你对未来各个区域房价有更清楚的认知。

2019年上半年南京大数据报告暨销售龙虎榜发布会即将启动。 我们将用权威的数据去全面体现今年上半年楼市的整体大势,这半年内在南京市场上表现亮眼的房企、楼盘等。客观公正的榜单即将公布,回首半年度,展望下半年。6月底,拭目以待。


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