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反思:拿地10年 东方万汇城34万方商业“难产”为哪般?

江苏房地产金融   |   2019-05-10 20:17:07   |   作者:
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近几年南京土地市场一片火热,地王频出,也不乏产生了一批重量级商业地产项目,但却因为种种可知或不可知的原因,被迫暂时或长期“搁浅”,令人不胜唏嘘。


此前,《江苏房地产金融》曾报道过明发商业广场在运营十字路口上所遇到的困局(详情戳南京商业地产反思:经营不善、产权分割之殇,明发商业广场上演空城计),最近,又有网友私信我们,位于浦口的东方万汇城商业似乎又“罢工”了,工地上好久没见动静了。


到底发生了什么事情?我决定一探究竟。


失望,说好的大型城市综合体现在在哪儿?


从区位来看,东方万汇城紧邻地铁10号线浦口万汇城站,名副其实的地铁上盖项目,交通十分便利。项目周边还有红星美凯龙、明发新城中心、新城总部大厦、江浦大润发等,商业氛围非常好,能够辐射到中建国熙台、正荣润江城、江佑铂庭等多个小区。


我从10号线浦口万汇城站3号口出来,一眼便能望见披着绿网的高层建筑,工地上的塔吊丝毫没有作业的迹象。


我带着网友的疑问来到了东方万汇城售楼处,一位年轻的置业顾问接待了我。


通过置业顾问的介绍,我了解到:东方万汇城占地14.5万方,建筑面积达100万方,拥有大型商业、五星级酒店、甲级办公、城市公寓等各种物业类型,是南京浦口新城核心启动区的首发大型城市综合体项目。


对于我最为关注的商业部分,对方很随意地表示:“万汇城南区商业全部是自持,目前已经招商的差不多了,可能明年年后才能开业,其他的不是很清楚。”


我注意到意售楼处墙面上张贴着的战略合作品牌有周大生、通灵珠宝、孩子王、IMAX、星巴克、阿迪达斯、热风等大品牌,这些都是东方万汇城引进的一些知名商家。



售楼处门口,我随机询问了一些路人,不少人很失望地表示:“当初就是因为看好家门口有一个商场才选择在这里买房,结果现在什么都没有,不知道还要等几年。下一个有指望的江北虹悦城,感觉还在娘胎之中。”



进展慢慢慢!万汇城北区地块才开始打地基!


早在2009年7月,东方置地杀入江北,在纬七路隧道口拿下南北两块纯商业性质用地,计划打造100万方城市综合体项目,也就是后来的东方万汇城。


当时无论是浦口区政府,还是东方置地,对南京万汇城都抱有很高的期望值。在东方置地官网的显眼位置,还对万汇城综合体项目进行了重点介绍:


作为浦口新城CBD中心首席商业航母,万汇城旗下34㎡综合商业以大型一站式SHOPPING MALL、顶级休闲娱乐中心、商业风情街、甲级写字楼与星级酒店等组合方式,打造出包罗万象的一站式体验中心。

图片来源:东方置地官网


可事实上,东方万汇城在2013年正式启动后,几乎将全部精力放在其40年产权的酒店式公寓的销售上,而作为"重中之重"的34万方大商业地块却一直迟迟未有实质性动作,规划方案也是一直在更改中。


其中,东方万汇城自持的34㎡大商业分布在南北两个地块,北区纯商业面积就有12万㎡,南区也有超过10万㎡的商业体量。如今这两个区进展如何呢?

东方万汇城南区、北区商业沙盘图


1、南区商业已经封顶,工地空无一人


从万汇城售楼处出来,我便直奔南区工地,只见大门紧闭,完全没有工人的身影。置业顾问告诉我,这部分商业已经封顶了。


根据此前规划,万汇城南区计划打造购物中心+商业步行街的混搭风格,建有情景式商业步行街,整个购物中心总建面积约15万方,共计约8层,其中地上约6层,地下约2层。

东方万汇城南区商业沙盘图


南区初步的规划是:B2:地下停车场;B1:地铁商业街区;F1:轻奢、快时尚;F2:国际潮流、集合店;F3:儿童娱乐、电玩 、零售;F4:特色休闲餐饮 、家居;F5:主题餐饮、国际影院;F6:国际风情餐饮、时尚健身。


但如今这一切似乎都成了未知数。


2、北区开始打地基,但进展十分缓慢


南区项目已经封顶,那么北区如今建设到哪一步了呢?我从地下通道前往北区,只见地块已被围挡高高地围了起来,从外面很难看清工地内的情况。连置业顾问也不清楚北区商业的具体规划。


北区的工地门口并没有人看守,里面只有几位工人在作业。在交流中,我得知北区“正在打地基,要想建起来,还得等个三五年”。



至于南区的商场是否停工、何时开业等问题,这里的工人很隐晦地表示:听说是老板资金有问题,具体的我也不清楚。


专家答疑:资金实力+运营实力你都有吗?


东方万汇城的开发商为深圳市东方置地集团,并于1994年进入中国房地产行业,在官网介绍中,南京“东方万汇城”是集团重点打造的项目之一,甚至有望成为当地的标杆建筑,但结果似乎并不如人意。

我在网上搜索万汇城相关信息时发现,今年3月份就有媒体报道称,东方万汇城南区商业预计今年9月开业。

图片来源:365


但有网友评论,鉴于万汇城此前的商业规划一改再改,再加上如今的停工疑云,无论是今年还是明年开业,都让会人打个大大的问号。


实际上,这已不是东方万汇城第一次被传停工。之前就有万汇城公寓的业主在反映称,早在2013年6月购房时,销售人员就表示到2013年底大商业就会动工。此后的2014年底、2015年底均宣传即将开工,但却仿佛患了“拖延症“。

图片来源:人民网


此前还一度有消息传出,万达将全面接盘东方万汇城旗下的34万㎡大商业,曲线进驻江北新区!不过,该消息最终被证实是一场乌龙。可见,东方万汇城的一举一动都备受关注。


而东方万汇城的”拖沓“,也并非有意为之。有业内人士分析,商业综合体的开发需要大量现金流支持,且运营回报周期长,这或许正是万汇城商业一拖再拖的原因。


回首过去几年,万汇城从2013年6月首次开盘北区公寓,到2015年5月公开南区公寓,三年内一口气推出3000多套房源,户型面积多在30-80平米之间,均价从最初的8300元/㎡一路涨至目前的17000元/㎡。


2013年6月22日↓


2019年5月8日↓


此外,开发商还同步加推位于公寓底层的挑高商铺,以便最大限度地"回笼资金"。可以说,万汇城目前是把能拿出来卖的物业全都拿出来卖了!


除了资金问题,该业内人士还猜测,东方置地或许还缺乏过硬的综合实力,以及专业的商业运营经验。


行业内,商贵神速是诸多商场的生存法则。同样是100万方的商业综合体,南京河西万达广场于2008年4月12日开工,第二年的12月18日便开业运营;时间距离更近一点的新城吾悦广场也是2017年拿地,根据计划,明年就将开业。这些大型商业均在短时间内得到了兑现。


如今,2019年即将过半,从拿地到开发运营,历经10年建设的万汇城项目充分考验了东方置地的开发实力和运营能力。那么这34万方商业要到哪年才能兑现呢?《江苏房地产金融》会持续跟进。


结语

近几年,南京诞生了众多商业地块,像东方万汇城这样患上“拖延症”的项目并不少见,浪费了大量的土地资源和人力、财力。在这里,我们真诚的希望能有好的开发商拿地,希望有匠心的开发商去善待这片珍贵的土地。


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