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地产股权并购的常见8大陷阱,没掉进去的都是高手!

投拓狗日记   |   2019-04-28 08:59:37   |   作者:
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在地产项目的并购中,主要有资产收购和股权收购两种模式。由于资产收购往往税负高、手续繁,要对各种权证、合同逐一办理变更手续,并且受到完成投资25%以上的条件限制,很多情况下都难以操作,所以在实务中较少采用;对比之下,股权收购方式,转让环节税费轻,操作简单,只要条件允许,绝大多数房地产企业都会优先选择股权收购方式,但股权收购过程中陷阱重重。


本文作者根据自己多年的股权并购实操,整理以下投拓人员不得不防的坑,以期能对同行有所帮助。


1

收购前的“资产剥离”

如果目标公司除持有房地产项目资产外,还持有其他经营性资产,如收购方仅想获得的是地产项目资产。在这种情况下,则需在收购前对目标其他经营性资产进行剥离、重组,使得目标公司在资产剥离和重组后,仅持有房地产项目资产。


例如要收购一家同时从事物流运输的地产开发公司,可考虑由目标公司的股东或其关联方或其他有意收购的第三方,收购该经营性资产。在目标公司转让该经营性资产后,收购方再收购目标公司的股权。


2

注意“交易主体”选择

在收购时,收购方可能基于某种考虑,不想或不能直接以自己的名义去收购,而是先设立一家壳公司,然后再以壳公司的名义去收购项目公司。


例如目标公司是中外合资,依据相关法律规定,境内自然人不能成为中外合资企业的股东,如果收购方是境内自然人,且收购仅是部分收购而非全资收购,则不能直接以该境内自然人的名义去收购。这种情况下,可考虑由该境内自然人先设立一家壳公司,然后再以该壳公司的名义,收购目标公司的股权,从而实现该境内自然人对目标公司的间接控股或参股。


此外,以壳公司来运作收购项目,有利于风险控制。由于公司是独立法人,公司对于自身的债务,独立承担法律责任,而公司的股东只在出资额内承担责任,即如果公司的股东已足额缴纳其所认缴的出资,则股东对公司的债务不需承担任何法律责任。基于此,在收购时以壳公司作为收购主体,并以壳公司的名义对外举债和经营,如果未来发生壳公司不能偿还债务或壳公司破产的情况,其背后的股东通常也不需承担太大的法律风险。


因此,在进行收购时,要因应不同的情况,来确定以哪个主体作为收购主体,作为合同的签约方,以尽量控制潜在的法律风险和其他风险。


3

“或有债务”陷阱

需对目标公司的现存债权债务进行尽职调查,以明确目标公司是否存在数额较大的对外担保、对外借款或其他债务和纠纷。


其中,或有债务是导致资产负债表失真的主要原因,是股权收购中的重要陷阱,主要包括 :票据责任导致的债务、为第三方担保形成的债务、未决诉讼形成的债务等。或有债务在常规审计中,也很难发现,所以股权收购存在一定的负债风险。


4

“股权权属”陷阱

股权收购相对成本低、操作简单, 但也不是所有性质的股权都可以随便收购,尤其以下三种类型的股权收购需格外小心,避免落入进退失据的尴尬境地。


一是警惕收购股权存在质押(或 权属纠纷)的项目公司。收购前,应严格关注目标企业股权的权属状况,保证重组后股权权属不发生争议。


二是受让方如果是外企,需留意国家对外商投资相关法律的限制。如果是外资企业收购股权,当股份超过25%时,首先要报商务部批准,然后才能到工商局去变更,否则即便签定了收购合同也得不到法律的保护 ;


三是受让方如果准备收购的是国有资产(或项目),严格的审批和完善的评估不可少。首先,要上报给国有股东的上级主管部门国资委进行审批;其次,应该要求出让方出具会计师事务所的评估报告。


 5

“股东优先购买权”有坑 

在部分收购目标公司股权的情况下,如果目标公司的股东有两个或两个以上,则此时应注意目标公司其他股东享有的优先购买权。


收购协议签定后,若因市场突然变好或其他有利因素出现,原股东有可能出现反悔的念头,而以“股东优先购买权”为借口,由小股东出面发难。


为避免目标公司的其他股东日后对收购行为的有效性提出异议,在进行股权收购时,应由目标公司股东会对该等股权转让作出决议,并由其他股东出具放弃优先购买权的声明,以确保股权转让的合法有效性,避免日后发生纠纷。


6

“地块本身”陷阱 

股权收购的方式收购目标公司,最终目的是为了控制房地产项目资产,并通过持有和经营这些资产而获得收益,故项目和资产的权属状况将直接影响盈利能力,进而决定受让方最终的收益。房地产公司最主要的资产是土地,而对土地价值的评估主要从三个纬度进行 :


一是针对土地权属关系的评估。包括 :政府土地拍卖的相关文件中有无股权转让的限制条款;土地出让金是否已经付清 ;是否存在代征地的情况 ;是否存在被征收的风险 ;土地使用权权属是否清晰 ;是否已超过出让合同规定的最后动工期限,土地有无被政府没收的可能。


二是土地规划指标的评估。即使土地面积相同,所处地段相近,如果容积率、允许建筑的业态类型不同,土地的价值悬殊也很大,所以土地规划必须列入重点评估范围,包括 :规划是否符合收购方的市场定位 ;规划与拍地要点相比有无调整 ;规划是否超过拍地要点规定的期限;如果受让方需要调整规划,重新申报的难度如何。


三是土地规划指标能否允许充分利用。在房地产开发中,经常会遇到尽管政府规划要点上有那么多建筑面积,但受到光照等条件所限,无论如何规划设计,容积率指标就是用不足,只要低于相邻建筑物的日照、采光、通风允许的最低值,就必然要承担相应的法律和经济责任。容积率难以用足,这个陷阱具有相当的隐蔽性。


7

“收购前的合同”埋下的陷阱

由于房地产是资金密集型企业,形成的合同金额一般都较大,如施工合同、原材料采购合同等,尤其出现停建、缓建情况合同更复杂。受让方接手目标企业后,重要合同一旦出现争议,势必形成旷日持久的仲裁或诉讼,在经济、时间和声誉等诸多方面都会给收购方带来困扰。所以收购时对这些合同的评估务必慎之又慎,且评估这些合同时绝不应单从金额角度考评,还应看到合作方的资信、配合度、施工质量、供货及时性等。


8

收购后对目标公司的控制和管理

全资收购或控股型收购,收购后收购方在目标公司处于绝对控股的地位,收购方应及时通过改选目标公司董事会和高管人员,并修订目标公司章程,规定目标公司的所有重大事项,须经董事会或股东会决议通过,以实现对目标公司的有效控制和管理。


参股型收购,由于收购后收购方不处于控股地位,为维护收购方在目标公司的利益,实际操作中,一般都会与目标公司原股东明确约定,收购后收购方在目标公司董事会占一定席位,收购方或其委派董事对目标公司的某些重大事项具有一票否决权等。通过该等制度安排,尽量避免目标公司原股东作出有损目标公司利益的行为。


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