中海原山首开122套房源基本售罄；金地风华国际首开271套房源基本售罄；正荣悦江府首开143房源官方给出数据去化8成......

核心区二手房也屡创新高，近期润江城一套二手房41591元/平成交......

从以上新房、二手房数据看来，整个江北今年似乎热得不行。

但是真实的江北果真如此吗？

关注江北楼市的朋友可能知道，江北的楼市一直存在一个现象，就是分化比较严重。

核心区的楼盘开盘即售罄是常态，但江浦一带楼盘去化艰难也是常态，有的楼盘开盘几个月都只卖出3成左右。

但今年开年风向似乎变了，核心区金地风华国际开盘卖完了，雨山路中海原山开盘也卖完了，老珠江镇悦江府开盘卖了8成。

单看官方给的数据都很亮眼，江北房子也不愁卖了。

再来看看南京网上房地产官网的数据，风华国际入网271套房源（不包含人才房）目前都已处于认购状态，去化率100%。

中海原山入网的122套房（不包含人才房），目前还有2套待售，去化率98.3%，基本售罄。

正荣悦江府入网的143套房源目前仅认购了66套，还有77套可售，去化不足五成。

图片来源网站截图

不排除有项目还有数据未上传的情况，但是从网上房地产的真实数据来看，江北的楼市依旧处于分化中。

此外整体数据较亮眼还不能排除有以下两个原因：

1、江北到目前为止上市量很少，这些楼盘开盘当时的市场环境竞争不激烈。

2、楼盘推出的货量也是比较小，都是只推出了100、200套左右。

中海原山当初放风要一次性推出500多套房源，但置业顾问称工期赶不上，最后推了100多套。

要知道中海在南京别的区域项目一直有抽水机之称，早年的中海国际社区一次性推出千套房源，燕子矶的中海燕矶听潮两次也共推出千套房源。

江北还有一个不得不警惕的现状就是，很多地方入住率极低，二手房库存量惊人。

前段时间，纬三路隧道口某盘业主称他们那栋楼仅有他一户入住，整个小区的入住率估量还不到10%，而这个小区去年就陆续交付了。

此外，数据显示江北的二手房库存大到可怕，江浦很多价格在2万左右的二手房卖不动。

我们仅看链家二手房的数据，整个浦口有超8400套房源正在出售，光昨天就新增了126套房源，均价在23019元/平左右，最近3个月仅成交了344套房源，其中有200套是桥北的二手房。

从价格趋势上来看，江北的二手房从去年4月起至今涨幅都不明显，甚至较去年有所下降。

我们再来看看个例，万科金色半山算是江北品质比较难好的老小区了，打造的是洋房产品。

项目在链家上有76套房源正在出售，小区挂牌均价26166元/平，实际上很多房源只要2万2左右，近90天没有一套成交。项目旁边的新房已经预计要买3万5左右了。

这些卖不动的2万多二手房，未来很大可能更加难卖。

在江北，很多微板块不仅不存在倒挂，新房价格甚至比二手房还贵。

例如珠江镇板块二手房价格比新房便宜3000元/平、雨山路板块二手房比新房甚至便宜了8000元/平......目前也就核心区新房、二手房存在6000元/平的倒挂。

库存量巨大的且比新房价格还便宜的二手房卖不动了，那新房呢？

此外，江北各楼盘面对的二季度新房市场环境也将更不友善。

据我们不完全统计，在二季度江北有14家楼盘超4000套房源要上市，这还仅仅只是江北一个板块的上市量。

市场的供应量一下子上去了，但是购房者的购买力还是摆在那里，这些新盘还会都好卖吗？

而且江北现在的情况是整个区域基本新盘的价格都在3万/平左右，没有明显的梯队差距。

从购房者的心态来看，买江北核心区新房是3万/平、雨山路新房是3万/平，哪个更安全？

这就必然会造成江北楼市冷热不均，去年江北市场一大批楼盘卖不动或又将上演。