江苏房地产金融

合作电话:025-58520276

江苏房地产金融  新闻 > 地产新闻 > 脱下“倒挂空间”的华丽外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?

脱下“倒挂空间”的华丽外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?

江苏房地产金融   |   2022-01-05 23:48:39   |   作者:
分享到:

曾经人抢房,如今房抢人。


去年上半年,面对南京楼市中总价300多万的新房项目时,很多买房人会把目光聚焦在江北核心区和燕子矶新城身上。


虽然它们都是南京置业板块中的“后起之秀”,但是肉眼可见的利好配套和诱人的倒挂空间总能拨动买房人的心弦。


可如今,在楼市降温潮席卷之下,只经历了短短几个月时间,两个红遍一时的“万人迷”板块均出现了剧情反转:倒挂空间逐渐消失了,买房大军也跟着消失了。


消失的“倒挂空间”


房价“倒挂空间”一直是楼市“兴奋剂”,多少买房人为它如痴如醉。


无论是江北核心区还是燕子矶新城,曾经都拥有诱人的房价倒挂空间。


2020年9月,江核二手房最高成交价就达到4.9万/㎡以上了,成交价在4.5万/㎡左右的二手房能一抓一大把。彼时,区域新房价格才3.1万/㎡左右。房价倒挂空间1万/㎡以上,并不是夸张的说法。


大多数买房人冲着“倒挂空间”而选江核确实也在情理之中。

脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


江核新盘开盘现场


可如今呢?你还能指望江核房价倒挂空间还能维持在1万/㎡以上吗?一直高喊成交价“冲5、破5”的江核,二手房普遍成交价已经回落到了3.8-4.4万/㎡之间。我需要重复说一句,不是个案,而是普遍情况。


举几个代表性小区的成交案例。2021年12月,江核隧道口板块的雅居乐滨江国际成交一套建筑面积约134㎡的大户型房源,成交单价仅约3.8万/㎡,与区域新房价格持平。

脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


截图自链家网


江核二手房市场还有更低的成交记录。位于青奥公园板块的保利西江月于2021年12月成交一套建筑面积约87㎡的小户型房源,成交单价约3.4万/㎡,略低于区域新房价格。

脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


截图自链家网


作为成交价“领跑者”的正荣润锦城和正荣润江城简直如同江核二手房市场的YYDS,如今二手房成交价相比2021年上半年也回落了好几千元一平。


例如:正荣润锦城最新成交价在4.2-4.4万/㎡,而在2021年上半年,该小区多套房源成交价已破5万/㎡,最高成交单价达到5.2万/㎡以上。

脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


截图自链家网


个别小区或极少数二手房降价或许不能反映真实的市场情况,但江核多个热门小区二手房成交价均出现降价态势。


当江核二手房市场已经开始偃旗息鼓时,我们还在期待二手房价格在短短的1-2年时间里全面破5或不断刷新高价是不现实的。


此外,目前区域江核部分新房项目带包均价接近4万/㎡。由此可见房价倒挂空间在逐渐消失。如果当下,你还是冲着“倒挂空间”而选择江核,我劝你该清醒清醒了。


消失的“成交记录”


江核的二手房市场虽然降价明显但至少每个小区近期都有成交记录。相比之下,燕子矶新城大多数小区目前仍位列“90天内零成交”队伍中。

脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


截图自链家网


二手房难卖有市场客观原因,比如受制于今年下半年银行贷款难、放款慢等,但是进入2021年12月,央行降准,部分银行放款周期已经由此前的6个月起步缩短到2-3个月,甚至1个月。不少板块的二手房市场正在逐渐破冰。


上周,我们实探了大校场、九龙湖部分次新房市场发现,一些以往90天内零成交的小区,现在都有了销量记录。


相比之下,燕子矶新城二手房市场仿佛还没恢复“元气”。


据链家网信息显示,燕子矶新城唯一有过一次成交记录的小区是融创玉兰公馆。这套房成交单价不到4.2万/㎡。相比今年上半年同小区的成交单价来看,降低了将近4000元/㎡。


脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


截图自链家网


融创玉兰公馆算是燕子矶新城的高价小区。整体来看,目前,该区域二手房小区普遍成交价在3.8万/㎡左右,目前区域在售新房价格在3.6-3.7万/㎡,几乎没有房价倒挂空间。


按理说,新房市场“货量”不多是有利于二手房市场销量的。自打10月底,万象天地四季收官后,燕子矶新城新房市场仅有宝能滨江府一家楼盘在售。


据燕子矶新城某二手房中介称,之所以区域二手房市场不好卖,受制于市场行情这一客观因素之外,还与买方心态有关。


2020年南师附中燕子矶新城学校正式对外招生,受到教育资源利好刺激,燕子矶新城楼市迎来了爆发期。


“当时很多买房人冲着学区买房的,但是受到国内重点城市推行的大学区政策影响,学区未来可能会成为不确定因素,因此很多买房人选择在原地观望。”


中介坦言,就连南京一二线名校学区房市场都有了降温趋势,更何况还没出成绩的南师附中燕子矶新城学区房呢?

脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


燕子矶新城二手房实景图


此外,也有中介表示,燕子矶新城基本以自住客为主,相比投资客居多的区域来说,卖家心态较为平稳,降价急售型卖家并不多,这也导致了二手房市场不可能大面积降价。在如今低迷的市场行情下 ,没有低价刺激,买家难为所动。


消失的“买房大军”


从新房市场来看,江核可以用“魔幻”来形容,燕子矶新城则总结为“货少”。


在2021年上半年以前,江核和燕子矶新城都不缺人,尤其江核多家楼盘开盘报名人数少则几千人高则万人以上。两个板块共同的特色是新房市场陪跑者多,中签者少。


自打2021年年中,“宁小通”平台上线、南京楼市热盘采取集中上市后,江核和燕子矶新城都曾位列集中上市的楼盘行列。


由于买房人只能在所开热盘中“多选一”,加之受到市场降温行情影响,因此,江核和燕子矶新城开盘报名人数开始有所回落,开盘未售罄成为常态。


对比两个板块来看,江核新房市场降温似乎更明显些。


从2021年9月份开始,江核新房市场普遍的8成首付开始降至5成,非畅销楼层甚至最低3成。一些楼盘由于报名人数低于所推房源数量,选房无需摇号采取平推形式,市场出现大量“分销”行动。


相比之下,燕子矶新城新房市场并没有“内卷”,最大原因在于缺货。目前区域内只有宝能滨江府一盘在售,“一盘独售”的市场似乎也没有为宝能滨江府吸来大量客源。


项目12月初所推的172套房源,成功报名的买房人共计249组。据南京网上房地产数据显示,截至目前,仍有将近一半房源没有卖掉。如果是 2021年上半年或是2020年下半年,“一盘独售”市场想都别想,必遭疯抢。

脱下“倒挂空间”的外衣,我们该如何看待昔日的“万人迷”板块?


截图自“宁小通”


还原真实市场,理性置业


以上赘述这么多,目的是为买房人还原真实市场,而非唱衰市场。


确切地说,江核和燕子矶新城并非越来越凉而是越来越理性了。房子作为大宗商品,如果市场每一次开盘都是千人抢购、逢开必罄,这样的市场是野蛮且病态的。相反,“开盘卖不完”才是市场理性状态。


在眼下的行情背景下,南京楼盘推新能保持7-8成的真实去化数据已经算是不错的销量了,达到6成左右的去化也属于正常成绩。“认为追高“抢”来的房子一定比抄底“淘”来的房子更有价值。”这种固态观念眼下必须要彻底打破。


下一篇

全是人!“打卡”江北虹悦城,80%品牌为区域首店

江苏房地产金融   |   2022-01-05 23:51:19

主编推荐

江苏房地产金融官方公众号

江苏房地产金融头条号二维码