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88亿地王项目入市 金地华东能否迎来“有晴天”?

观点地产网   |   2019-02-15 17:19:25   |   作者:
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 拿地两年之后,金地在上海祝桥地王项目——公元2040,终于迎来了入市的日子。

近日,多名项目销售人员向观点地产新媒体证实,公元2040部分房源已经在2月3日取得预售证,2月12日开始认筹, 预计3月初开盘。

据了解到,公元2040共有2806套房源,此次开盘共计推出638套房,均价约为4.2万到4.5万元/平方米,总价380万元起/套。粗略计算,此次推盘至少可带来24.4亿元销售额。

作为金地华东区域倚重的项目之一,这宗总价高达88亿元的地块可以说是金地近年来在土地市场上的最大手笔。

拿地之初,便有媒体认为,地块的入手或许可以为这家老牌房企在沪上打个“翻身仗”。

循着简单的时间线看,从2002年初进入上海,金地已经在这座被称为“魔都”的城市几经浮沉。辉煌时期,单是这一城的销售金额便已撑起整个集团半边天;低落时候,华东区域在整个集团业务占比仅为16.09%。

转折出现在2016年,金地在一场激烈的土地竞拍中以88亿元拿下祝桥地块,市场很惊讶,将目光集聚在这家因谨慎而渐趋保守的老牌房企。

地王荣光只是金地在沪上再度启航的开始,此后它一路追逐,连续斩下多宗地块,并在2017年再度跃居上海销售排行榜前三位。

在未来的日子里,以上海为中心的金地华东区域还有更大野心,它说要在2020年和2021年实现1000亿的规模。

88亿的公元2040

时间回溯至2016年7月27日,上海在祝桥镇中心镇区核心区挂出当时体量最大宅地,也是祝桥落实世界级航空城规划后的首宗地块,地块面积14.03万平方米,容积率为1.9,挂牌起始价22.81亿元,起始楼板价8560元/平方米。

地块的优越性吸引了23家房企,最终在长达几百轮激烈举牌中,金地击败融创、平安不动产、龙湖等对手,以总价88亿元将地块揽入囊中,一举创下当年上海总价地王纪录。

据测算,该地块成交楼板价为33023元/平方米,溢价率286%,剔除公共设施、保障房和自持部分,可售部分实际楼板价达41572元/平方米。当时业内人士曾推测,该地块保本价约5万元/平方米。

或是投入金额过于庞大,在2017年公布地块方案时,外界才发现,金地将当时竞拍对手融创、招商也拉入局中,三方一起投资129亿元打造项目,其中金地占比34%,融创、招商各占33%。

按照方案,该项目将建设28栋14层的高层住宅,25栋5层的叠墅住宅,以及5栋15层的自持房+保障房,整个项目户均面积93平方米,共计2806套房源。

不过,在楼市调控政策持续收紧,价格严控之下,上海高价地的日子都不是很好过。据观点地产新媒体了解,2018年,公元2040便不断传出入市消息,金地华东相关管理层在接受媒体采访时曾强调,公元2040是金地上海在2018年推出的最重要项目之一。

不过,2018年公元2040年并没有如约而至。直至2019年的2月份,多位项目销售人员向观点地产新媒体证实,该项目已经在2月3日取得预售证,2月12日开始认筹,预计3月初开盘。

据了解,本次拟开盘的房源主要为小高层公寓,分别为86平方米小三房,95平方米和99平方米的三房两卫,以及117平方米的四房,房源共计638套,均为精装交付,均价4.2万到4.5万元/平方米。

这样的价格放置在上海浦东祝桥板块,可称得上是高性价比,但对项目本身来说,这样的价格有些不及预期。

一位上海资深地产分析师在接受观点地产新媒体采访时直言,拿地成本、开发成本加上精装修,以及两年的资金成本叠加起来,“这样的价格明显是不及预期的”。

在该分析师看来,目前上海楼市调控放松迹象不明显,未来应该也不会有太多松绑,现在开发商特别注重现金流回款,“资金沉在那里会很难受,能入市总比一直被套要好。”

一位销售人员则透露,项目是首次开盘,从2月12日起,一天半时间大概认筹了150组客户。

金地华东沉浮

公元2040是金地华东最为倚重的项目之一,也是几经浮沉后重新起航的开始。

观点地产新媒体了解到,金地在2002年初进入上海,在2008年达到发展的第一高峰。在金融危机席卷下,金地凭借3个楼盘在楼市低迷期打了一个漂亮仗,整个上海区域公司完成了51亿元销售,占金地集团总销售额的五成。

但缓慢的发展战略以及保守的经营策略,逐渐禁锢了这家房企的发展步伐,“招保万金”的金字招牌开始褪色,金地华东的荣光也日渐灰暗。

从2012年开始,金地华东的业务占比就逐年下滑,及至2015年上半年,在集团业务中占比降至16.09%。

辉煌不再,一度沉寂、亟需新鲜血液的金地华东在2015年迎来人事换防,金地华北区域公司董事长阳侃调任华东。

也就是在那一年,金地华东提出“深耕城市”战略,将上海、苏州和南京三个城市列为重点,同时拓展这几个城市周边的都市圈。

随后,华东土地市场频现金地的身影,其中就包括了88亿大手笔揽下祝桥地块。

成效也不错,2016年,金地上海公司在全市的规模占比进入前十,华东区域也成为了金地集团排名第一的区域公司,贡献了149亿元的营收;2017年,金地进入上海销售前三,仅次于万科与绿地。

不过,进入前三这一年,金地华东也面临着越来越严峻的市场考验,重仓的两座城市上海和南京,均迎来了调控——2017年,上海商品房市场累计成交金额为3766亿元,同比减少48%。

在金地的报表上,呈现数据为:2017年华东营收降为56亿元,同比下跌了93亿元,排名也低了两个名次,排在华南区域和东南区域之后。

战略调整迫在眉睫,严峻的市场环境下,金地华东开始将曾经的“深耕城市”计划调整为深耕跟广拓并重,加大三四线城市下沉力度。这一年,金地华东新进入太仓、南通、常熟、合肥、滁州等城市。

金地集团华东区地产公司副总经理陈喆解释称,如果只是深耕城市,差不多只能支撑金地华东区500亿的规模,如果要做到1000亿,走出去是必不可少的。

他表示,未来金地华东将围绕上海、苏州、南京和合肥四个都市圈,希望在2020年和2021年,实现1000亿的规模。

不过,大规模扩储以及下沉三四线,也开始在吞噬着利润。

据观点地产新媒体查询,2017年,金地集团房地产销售毛利率为33.96%,华东区域为28.94%,略微高于东北区域;在营业收入领跑整个集团的2018年中期,华东区域毛利率为36.16%,低于集团整体的38.24%,仅高于西北区域。


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