“建议启迪水木滨江首付最低五成！”今天，一张12345诉求详情截图在朋友圈广为流传，诉求人提出：江北核心区启迪水木滨江将于今年下半年开盘，为了防止万人摇号的情况再出现，强烈建议启迪水木滨江最低首付要求五成或更高！

启迪水木滨江，为江北核心区启迪国际冰雪科技城综合体的住宅产品，项目于2011年拿地后便销声匿迹，近十年后重启，关注度竟这么高？江苏房地产金融《乘风破浪的楼市》系列策划第五篇，一起来看看启迪水木滨江的“庐山真面目”。

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98㎡起，启迪水木滨江10月首开

启迪水木滨江的重启，在南京楼市掀起了不小的水花。项目北至镇南河路，南至浦口大道，西至浦滨路，共计四个分区。2011年6月，南京乔波冰雪世界体育发展有限公司拿地时这里还是不毛之地，如今一跃成为江北核心区绝版地段，羡煞旁人。

根据规划，项目C分区规划2栋33层的住宅，D分区共规划10栋住宅，为31-33层，E分区规划了12班幼儿园，F区规划建设1栋4层的基层社区中心。住宅产品主力户型98、120、127、140、160㎡，还有少量226㎡观江大平层，精装交付。

除此之外，项目自带庞大商业体，以乔波冰雪世界为主题，打造冰雪、商业，酒店三位一体的综合体，商场里配有亚洲最大的环形滑雪场。

置业顾问介绍：“项目最快10月首开，预计首开4栋共500套房源，具体楼栋暂未确定。价格预计和周边楼盘差不多，在3.1万 /平左右。具体以销许为准。”

了解完启迪水木滨江的产品基本信息，我们再来回顾一下项目漫长的拿地、开发史：

2009年，有消息称南京市浦口区人民政府与北京乔波冰雪世界体育发展有限公司签订了合作协议，协议地块位于纬七路隧道口，实际出让面积248330平方米，其中住宅70年，商业40年，起拍价8.5亿元。但这幅“内定”地块直到2011年才被国土局挂出来；

原本预计2011年5月10日出让的地块，拍卖前被国土局暂停了出让。江北浦口新城指挥部负责土地市场的工作人员曾透露：滑雪场运营风险高，意向企业要求给更多的时间进行市场研判；

延期1个多月后，该地块在同年6月17日正式拍卖。除北京乔波冰雪世界体育发展有限公司外，当时还有另一家企业报名参与竞拍，不过最终被北京乔波以10.2亿元总价拿下。

需要指出的是，当时的出让条件里表明，拿地企业须建设一座滑雪道长度不小于500米的室内滑雪馆，建筑面积不得小于5万方，并要求项目在2014年青奥会前建成使用。然而，拿地之后直到2015年，除了地块规划方案有所调整之外，项目没有任何实质性进展。

去年起，项目慢慢“浮出水面”，根据项目最新规划：原A地块分为两块，保留50%商办混合用地，建设滑雪场和配套酒店，酒店式公寓。将A地块剩余50%的用地性质调整为科研用地，原B地块指标不变。

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能不能买？启迪水木滨江大解析来了

我们知道，绿地海悦等江北核心区神盘收官后，板块还不断有新盘接棒入市。当下，江北核心区形成了江畔都会上城、花语熙岸府、扬子江金茂悦等为主力的新房供应矩阵，逢开盘必日光。启迪水木滨江，能否在激烈的竞争中突破重围，住宅产品到底值不值得买？我们从产品、户型、区位配套等方面为大家做详细解析。

区位配套指数：★★★★★

启迪水木滨江紧邻江畔都会上城，区位十分优越，属于江北核心区和中央商务区双区叠加区域。还是核心区目前发展最成熟的隧道口地块，未来行政、司法机关主要聚集地。交通方面紧邻隧道口，距离10号线地铁站临江站5分钟左右路程。开车的话通过长江隧道直达河西，十分方便。从区位配套上来看，启迪水木滨江与江畔都会上城等楼盘势均力敌。

户型指数：★★★★☆

上周末，启迪水木滨江公开90㎡、127㎡、140㎡样板间。户型布局上都以三开间、四开间朝南为主，130㎡以上户型卧室均带飘窗，层高2.95米，140㎡户型配有双阳台设计，进深1.8米。

户型选择上，启迪水木滨江98-226㎡兼顾刚需和改善。相比于江畔都会上城、花语熙岸最大140㎡的户型，选择面更广。但同时还需要注意一个问题，此前不少投资客冲着江北核心区的高大上规划而来，大家的共识是小户型日后好出手。启迪160、226㎡的大户型能否和小户型一样抢手，还有待市场检验。

户型图↓

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装修指数：★★★☆☆

精装标准上，启迪水木滨江三大件齐全，不过精装品牌乏善可陈。

中央空调是海信、美的、海尔；地暖是德国博世、威能或是菲斯曼；新风系统是美国百朗、兰舍等。卫浴厨房则使用了诺贝尔、科勒、欧神诺、摩恩、美标等刚需品牌，置业顾问表示：项目精装标准大概在3000元/㎡左右，具体以销许为准。

我们翻阅了核心区花语熙岸等楼盘的精装标准，发现普遍在3600元/㎡左右。从精装标准上来看，启迪水木滨江在同板块竞品中不占优势，与自贸区的雅居乐汇港城全德系精装比，更是被吊打。

启迪水木滨江130㎡装修标准↓

房价指数：★★★★☆

目前，启迪水木滨江周边的雅居乐滨江国际、正荣润江城，二手房均价已达3.8-4.1万/㎡不等，对比之下，倒挂优势明显。

但是江北核心区在售新盘均价在3.1-3.3万/㎡不等，启迪水木滨江放风价在3.1万/㎡左右，业内人士分析，一方面可能是启迪拿地时间早，另一方面启迪品牌不具备明显优势，价格上自然难以出众。

潜在风险

按照启迪水木滨江的建设进度，不出意外3年后全面落成，江北核心区集室内滑雪馆、会议度假酒店、运动康复体检中心于一体的大型综合体将完全呈现。

本身完善的配套与江北核心区的光环加持，为项目住宅部分增添了不少流量，摇号是必然、日光是大概率。不过，大家也要注意以下问题：

1、项目品牌效应一般

启迪在南京十多年，仅有启迪水木滨江、启迪方洲两个项目，尚未形成品牌效应。其中，位于麒麟科技创新园的启迪方洲，已售罄收官，二手房价与周边中海国际社区比，要低1000多元/平。

回到江北核心区，目前板块内已聚集金地商置、华侨城、中国铁建、卓越等实力较强的品牌房企，启迪能否杀出重围，崭露头角，还有待时间检验。

2、产权缩水9年

启迪水木滨江由南京乔波冰雪世界体育发展有限公司于2011年6月拍得，总价10.2亿，楼面地价1778元/平。今年重启，土地产权已缩水9年，加上交付等待期，缩水年限更长。

而且从目前启迪水木滨江公开的细节来看，开发商在产品的打磨上没有倾注太多心思，与江畔都会上城、花语熙岸等比不具备明显产品优势。

如果以上风险和产品瑕疵你都能接受，并且运气爆棚摇到号，那就买。摇不到，也可以尽情释然。

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下半年，江北核心区还有这些盘要推新

需要指出的是，除了启迪水木滨江，今年江北核心区还有不少楼盘有推新计划。

1、江畔都会上城

项目位于江北新区天浦路以北、浦滨路以东。预计9月底10月初加推剩余10、11、12号楼，户型面积89、129㎡，前期销许均价31307元/㎡，首付5成起。

2、扬子江金茂悦：

位于江北核心区七里河大街与九袱州路交汇处。预计年内推3、5号楼共计208套房源，户型面积89、115㎡，前期销许均价3.18万/㎡，首付7成起。

3、花语熙岸府：

位于江北新区江北快速路以东、临滁路以南地块。预计9月底加推1、6号楼共计144套房源，户型面积97、117㎡。

4、江畔月明府：

位于核心区研创园板块，预计10月底正式公开售楼处，11月份首开4、9号楼，共计176套房源。

除了以上即将加推的楼盘，江北核心区还有中交G12地块、中北G03地块、通宇G10地块、卓越G12项目等待入市。

作为南京重点发展的国家级新区，江北核心区的配套红利也正在一步步完善和兑现。

交通上，继连接主城和桥北的地铁3号线之后，地铁10号线也于2014年开通运营，串联起雨山路、江北核心区、河西等。核心区内还有地铁11号线、地铁4号线二期规划。

随着华润国际社区等住宅小区的交付入住，板块内的教育配套开始发力：南京一中江北分校、托马斯实验学校、金地未来学校、鼓楼幼儿园江北新区分园均于今年9月开学。

商业配套上，近期江北核心区绿地金茂国际金融中心频频发声，项目规划打造集甲级办公、总部独栋、五星酒店、天幕公馆、菁英公寓、精品商业于一体的60万方天际商务综合体。未来建成后，将和板块华润万象综合体、超级地下城共同作用，形成江核重磅商圈。

此外，江北新区市民中心、江北图书馆、南京美术馆新馆等文娱配套，也都在路上了。不过整个核心区的成熟展现，还需要5-8年的时间来浸润，不妨一起耐心等待它的成长。