步入金九银十，南京楼市略显“低调”。7月下旬，“宁九条”出台，楼市调控收紧，利好刚需买房人的同时，将投资客通过假离婚获取购房资格的路堵死了。不少人一夜之间失去了购房资格。

房住不炒成政策主流导向，楼市机遇与挑战并存。金九银十，南京河西、城中、南部新城、江宁、江北众多新盘蓄势待发、启幕在即。高手云集，谁能乘风破浪、笑傲江湖？江苏房地产金融金九银十系列策划【乘风破浪的楼市】，带您客观探盘，犀利点评。

今天，我们将走进南京C位板块城中，实探新盘：中冶锦绣珑湾，楼市后调控时代，看看它和所在的城中板块如何“乘风破浪”。

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130㎡起步，锦绣珑湾最快10月首开

中冶锦绣珑湾项目前身为城中G59地块。地块东至清水塘路，南至节制闸路，西至节制闸路9号小区，北至枫丹花园小区。

2017年10月31日，中冶以总价14.2亿元拿下该地块，楼面地价为32544元/㎡，需现房销售。

根据规划，中冶锦绣珑湾分为A、B两个地块建设，A地块规划2栋7F洋房；B地块规划3栋14F小高层、1栋8F洋房、1栋7F洋房，整个项目仅299套房源，主力户型面积约130㎡-210㎡，精装交付。

8月8日，中冶锦绣珑湾公开了样板间，并采用预约接待制，可微信搜索中冶锦绣珑湾公众号进行预约。

置业顾问介绍：项目最快10月份首开A地块2栋约54套6-7层洋房，也可能首开全部299套房源，户型建筑面积约133、151、160、215㎡，两梯两户，现房销售，明年年中交付。放风价不低于5万/㎡。

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户型、配套…项目综合实力大解析

中冶锦绣珑湾的首开入市，无疑将为新房供应短缺的城中板块带来解渴。这家新盘综合实力究竟如何，能否在竞争激烈的楼市中经住考验，乘风破浪，一起来看看。

区位指数：☆☆☆☆☆

以秦淮河为轴线的金陵地块，自古就是江南商贾、世家大族盘踞之地，随着城市版图的扩张，主城人居土地资源愈发紧张，中冶锦绣珑湾可谓占据着南京主城的C位地段。

项目地处秦淮河畔、夫子庙旁、武定门东的南京主城核心区域，与秦淮河隔江相望，周边的人文景观、自然景观十份优渥。通过长乐东路可快速到达白鹭洲公园、瞻园、夫子庙秦淮风光带等游玩景点，多重景观即刻可赏。

周末不必出远门，起个早就能在秦淮河边散步。生活在城墙脚下，开个窗就能感受金陵城的磅礴大气，区位优势可见一斑。

户型指数：☆☆☆☆☆

中冶锦绣珑湾在户型布局上较为大气，以三开间朝南、四开间朝南为主，南向卧室均带飘窗，部分户型设计了双阳台，空间尺度感非常棒。整体来看偏改善，置业顾问透露：吸引了不少市区、老城南的改善客群。

户型图：

133㎡4房2厅2卫↓

151㎡3＋1房2厅2卫↓

160㎡4房2厅3卫↓

215㎡4房2厅3卫↓

中冶锦绣珑湾为精装交付，配备中央空调，地暖。样板间实景图如下↓

卧室

阳台

餐客厅

配套指数：☆☆☆☆

位于主城中心，中冶锦绣珑湾的生活配套自然差不了。

交通上：项目周边有地铁三号线运营（武定门站直线距离约700米）、地铁五号线在建；紧靠内环东线、双桥门立交桥等城市动脉。毗邻地铁意味着通勤方便，同时自驾出行也拥有相应的交通设施基础。

商业上，项目北望中华第一商圈新街口，商业购物中心众多，同时又靠近夫子庙老门东商圈，吃喝玩乐一应俱全。

教育上，项目紧邻小西湖小学分校，两公里范围内有中华中学、游府西街小学、秦淮外国语学校、南京第十八中学、南京第二十七高级中学等学校环伺。不过最终的施教区划分，还要以教育局正式文件为准。

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与河西等同台竞技，城中能乘风破浪吗

放眼南京的城中板块，寸土寸金，可供开发的土地资源有限，新房供应量也一直非常有限。

金基尚书里、金陵雅颂居、中航金城一号等“限价鸡腿盘”收官后，城中一度没有新房可选。而在售的万科安品园舍、泰禾南京院子等，动辄460㎡的起步户型、2000多万的入手总价门槛，也只能是富豪们的改善居所。

不过，欣慰的是，近两年城中开启了卖地模式，越城天地、中冶锦绣珑湾、栖霞建设G17等新盘亟待入市，缓解板块新房供应荒。

当城中板块重回楼市舞台，与河西、南部新城等热门板块同台PK，是一枝独秀还是多面开花？

当下的河西，细分为河西中部、河西南、江心洲三个子板块。目前板块新房天花板价格为6.4万/㎡，新房摇号中签率最低4.5%左右，是南京最难买的板块！河西中部商业、交通、医疗配套齐全，城市开发已具规模，人居产品上以海玥花园、高力G02、云际、世茂天誉、苏宁檀悦为主力供应，房价已步入5万+/㎡时代；河西南，作为南京新金融中心，鱼嘴商务区、城市综合体云集，葛洲坝6.4万/㎡、河西金茂府5.2万/㎡新房入市，将河西南房价天花板再突破；江心洲，有地铁10号线、江岛新天地等生活配套，目前主力楼盘为仁恒江湾世纪，新房均价4.4-4.6万/㎡，板块还有璞境等新盘储备。

南部新城，作为今年南京的大热板块，关注度非常高。这座新城的规划起点可不低：由搬迁后的大校场机场片区和高铁南站片区组成，规划打造“一个中心、两条廊道、三大功能区域”的空间格局。是南京新一轮发展的“城市新中心、文化新地标、产业新高地”。品牌房企集中的大校场地区，正在旧城改造的进程中，纬七路东进、地铁5号线等交通建设稳步推进；南部新城医疗中心已投入运营，银城去年拿下的G64医院用地，未来也将丰富板块的医疗配套；今年，南部新城管委会与芬兰成功签署合作中芬低碳生态技术产业聚集区项目，未来板块将引进芬兰低碳生态技术企业以及芬兰PES建筑设计事务所南京总部……云澜尚府、华著兰庭等新盘蓄势待发。

城中，区位成了其最大优势。处于城中便少去了“进城”的拥堵困扰，在经济发展高速的板块，人才集聚，车流密集。高密度人居带来的是快节奏生活方式，而城中或许能在快节奏之中带来片刻悠闲的人居体验。下了班去夫子庙、老门东逛一逛，或者转道去新街口买买买一番，都是居于城中的“C位”特权。再者城中板块自带独有的人文优势，夫子庙的文教之气，老门东的烟火之气，秦淮河的自然之气，全都融成厚重的金陵气，滋养着城中板块。

需要指出的是，城中板块由于其土地资源的稀缺，可开发地块少之又少，楼盘体量也不可避免地受到限制。城市以多个中心并存的发展格局是大势所趋，与河西、南部新城等拥有大量储备地块、高大上规划配套的新城比，城中的发展明显受限。置业城中的人，更多是割舍不掉对金陵秦淮文化的依赖。

我们可以看到，楼市调控加码后，南京一些非热门板块已经开启了优惠卖房模式。自住的买房人，当下该怎么买房？我们认为：

① 调控政策出台后，楼市暂时性降温，买到概率更大了，包括热点楼盘；

② 部分热点楼盘存在低位入手的机会。不要轻易错过这个机会；

③ 对于自住买房人来说，当前也是挑选满意房源和更好价格的机会。外围板块楼盘大量上市，楼盘和房源的选择面增大。房源供应不紧张，更有利于挑到满意的楼层和户型。总之，全面分析自己的实际购房需求，理性选择。

江苏房地产金融【乘风破浪的楼市】第二篇，将聚焦颐和铂湾、万科翡翠滨江所在的河西南，敬请期待。