近期，南京发生了多起住房租赁企业“爆仓”问题，导致房东、房客遭遇租赁纠纷，蒙受损失。

为了维护住房租赁市场的和谐稳定，防范租赁风险，南京市房屋租赁指导中心一个月内接连两次发布住房租赁风险提示：

8月22日 关于住房租赁风险的提示（一）

9月12日 关于住房租赁风险的提示（二）

目前南京的租赁市场还存在不少乱象，除乐伽公寓外，南小寓此前还报道过享居屋、易租网、南京森城……无论是租客还是房东，都损失巨大，不稳定的租赁环境也进一步加强了政府发展住房租赁市场的决心。

未来，将有更多的租赁住房涌向市场！

就在9月6日，南京又出新政！

为加快培育和发展住房租赁市场，满足群众多层次安居需求。南京市政府公布了《南京市市场化租赁住房建设管理办法》，旨在进一步规范我市租赁住房管理，完善住房保障体系。

南小寓给大家标一下重点：

1、市场化租赁住房：采用市场化运作、由企事业单位投资、用于租住的新建或改建房屋，不含政府筹建的公共租赁住房、廉租房等租赁住房。

2、存量房屋改建，包括工业用地上房屋改建和商办用房改建。

商办用房改建，是指将已建成、未销售的商办用房按规定改建为租赁住房的行为。原则上，商办用房应当按整幢、整层、整单元改建。影响盘活更多空置的、低效的商办用房。

3、每年11月份编制次年租赁住房建设（含新建和改建）计划。

4、通过协议出让低效产业用地方式再开发为商服项目的，允许根据规划要求配建不超过30%的酒店式公寓作为租赁住房，由企业自持用于租住，不得分割转让、不得分割抵押。

5、执行时间： 自2019年10月10日施行，有效期两年。

这次的文件是在租赁用地向民营资本开放之后的又一试探。南京房地产学会会长吴翔华认为，这份文件的主要目的为了多渠道拓展租赁房源。仅靠政府投入进行建设租赁市场，一来无法收回投资，运营困难扩张困难；二来不一定能够满足市场微观的需求，会出现供需错位的情况。多主体供应，市场化供应是大势所趋。

也就说，部分经营性用地、低效用地和企事业单位自留用地都将得到合理地改造，最终用于租赁市场，不仅是对“房子是用来住的，不是用来炒的”的落实，也为盘活存量资产提供了一种渠道。

另一重要影响，就是随着后期大量租赁用房的入市，将会稀释现有的租房市场。

有业内人士告诉南小寓，该政策对高端租赁影响不大，因为政策原则性规定“以中小户型为主”，受众人群不同。但城中小区里的老破小、郊区房可能会受到“冷落”，尤其对一些手里有好几套出租房的房东来说，未来可能面临不好出租、降价出租等情景。

南京住房租赁政策盘点

实际上，自2017年7月20日住建部等九部委发文，点名南京为首批建设租赁住房试点城市之日起，南京就开始了“发展租赁市场”的摸索之路，也出台了不少举措。

一起来跟南小寓复习一下：

2017年8 月 15 日，南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》，进一步明确“租购同权”，围绕培育租赁市场主体、建设住房租赁服务监管平台、拓宽租赁住房筹集渠道、加强住房租赁市场监管、加大政策支持力度五大方面列出了 23 项工作任务。

值得一提的是，方案里明确承租人享受的基本公共服务有多方面内容，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。

2017年9月29日，南京市人民政府网站公布了《市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知》，南京住房租赁细则也正式落地！

根据《通知》，南京未来将通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米，2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。

2017 年 12 月，南京住房租赁市场取得突破性进展：自如房源挂牌南京“网上房地产”、“我的南京”等官方平台，此举意味着由官方主导的住房租赁监管平台开始启动。与此同时，包括南京安居集团、东南集团、魔方、未来域、自如等在内的 12 家房屋租赁试点企业也正式出炉。

一边是政策为租赁发展“保驾护航”，一边是土地市场马不停蹄的发力。

2017年 8 月《南京市住房租赁试点工作方案》出台后，南京国土局官网即挂出一批拍卖土地，其中，城南G43 商住混合用地出让条件中注明：达到最高限价时停止竞价，改为现场竞争住宅自持面积。该地块最终被中海地产以 43.2 亿元总价竞得，并未达到最高限价。

2017年年底，南京首幅租赁用地成功出让。出让的G69地块位于仙林，出让条件中规定：竞买企业须为南京市住房租赁试点企业名单中的企业，其中B地块可设置酒店式公寓，须全部建设自持型租赁公寓并纳入南京市人才安居计划。最终，该地块被东南集团以底价2.67亿元竞得。

东南集团拿地两天后，“东南国立公司”微信公众号宣布：项目取名为“东南·仙林青年汇”，将打造35000 平方米的青年人才公寓，预计在今年开工建设。

跨入 2018 年，南京的租赁试点工作依然在有条不紊进行。

2018 年1 月 4 日，南京市国土局发布了新年土地第一挂：公开出让位于栖霞区和燕路560号C、江宁区麒麟科创园中心路以东、江宁区学十四路以西、浦口区江浦街道谢营1号、江北新区铁院路以西等5幅租赁住房用地，用地总面积17.95公顷，实际出让面积16.79公顷，出让起始价总额10.47亿元，预计可建设租赁住房38.52万平方米。

从出让条件来看，这5幅地块被贴上了“租赁用地”的标签：竞买人须为南京市、区政府所属国有独资公司，竞得土地后须成立全资住房租赁公司进行开发建设和租赁管理。

最终，南京安居集团一举拿下燕子矶G01、江宁大学城G03、江北新区G05三幅租赁用地，将建成面向中高端租赁客群的颐和公寓。

2017年土拍成交的仙林G69地块，2018年2月份南京5幅租赁用地，以及溧水区G29人才公寓租赁房用地出让结果：

2018年12月5日，南京江北板块又成功出让了8幅纯租赁住房用地，只租不售，分布于六合化工园、高新区生物医药谷、研创园等多个区域，用地总面积近26.1万方。

2018年12月5日，8幅租赁地块出让结果：

在2018年年初，南京就定下“3年内建30万平米集体租赁住房”的目标。但实际情况却是，2018年全年南京一共出让了14幅租赁用地，总用地面积464183.45㎡。而当年的租赁用地出让目标是180公顷，完成率仅26%，拿地房企均为市、区国资平台。

2019年至今，仅年初出让了2幅租赁地块，出让面积约14.8万平方米。不同的是，这两幅地块是租赁用地第一次向民营资本开放。但最终底价成交，拿地企业依然是官方背景。

2019年1月22日，2幅租赁地块出让结果：

总体来看，南京出台的一系列租赁新政举措，都是从民生的角度出发，来尝试培育租赁市场以解决高房价之下城市外来人口对住房的需求。如今，发展租赁除了提供公租房、廉租房，市场化运作、存量房改造也将成为新的渠道。

南小寓相信，在政策支持下，可以预期未来南京将有更多资源聚焦于住房租赁市场。