导言

近年来，在房地产市场中，一种新型业态悄然走进都市人的生活，不仅吸引全国大型房企纷纷抢占市场，也引起了各路资本的高度关注。在住房市场的消费端，这种业态还成了都市小白领的最爱，甚至得到中产阶层、乃至富裕阶层的青睐，这种产品，就是长租公寓。

从今天开始，笔者将从长租公寓的前世今生、在国内市场的发展状况、行业未来发展趋势与走向、消费者如何选择长租公寓等多个角度，以系列专题方式，逐一梳理这个行业的来龙去脉，以飨读者。

01 长租公寓起源

居住是人类的基本生存要素之一，长租公寓作为一种业态的出现，最早可以追溯到十九世纪中叶的第二次工业革命，确切地说，长租公寓是在人类工业化、城市化的历史进程中出现的。

19世纪下半叶至20世纪初，随着资本主义发展，人类自然科学研究取得重大突破，各种新技术、新发明被广泛运营于工业领域，这标志着电气时代的到来，随后欧洲、美国、日本等国家先后开始城市化进程，大量人口涌入城市，基于城市中心的地价、房价昂贵，导致了住房问题难于解决，一种利用城市与周边废弃商业楼盘、老旧厂房改造的出租屋出现了。

这个阶段，那种简单的公寓主要以单间形式出租，除了废弃老厂房等，还有一些商人将大房子改造成更多的小隔间，租给那些买不起房子的人，公寓环境装修简陋，居住条件很差，这就是"长租公寓"的雏形，随后，由政府出台系列法律来规范市场，例如美国19世纪70年代的《廉租公寓法案》，对通风、采光等居住条件做了一系列规定，最早的"廉租公寓"时代就此开始。

02 精品（中产）公寓的兴起

随着经济不断发展，居民收入提高，发达国家逐步形成一个数量庞大的中产阶层，在城市化进程中，人口不断向城市周边外迁，开始住房郊区化。这一时期，出租公寓也开始迅速流行起来，许多高端楼盘在建筑家、艺术家的参与下打造了出色的"精品住宅"，出租公寓由此逐步向高质量、高品质转型，原来属于没钱人租住的公寓，开始进入中产阶层，甚至富裕阶层，租户也从单一的个人租户转向个人和家庭都适用，第二代"精品公寓"（又称中产公寓）就这样逐步兴起。

自20世纪初以来，经过100多年从粗放到精致的成长，长租公寓在发达国家，已经成为房地产领域中十分成熟的一种业态，从行业规范、制度监管、资本投资、土地开发、建设规划、到经营管理、运营服务等全过程，已然形成完整闭合的产业链。

比如，在行业规范化方面，美国的长租公寓已经具备法律法规、硬件设施、运营服务等多方面的硬性要求。最经典的，如有1968年出台的《公平住房法》，严格规定了租房者不受到种族、宗教、肤色、国籍、残障、性别和年龄等歧视。

在租金方面，西方国家对长租公寓也有制度规范。比如，美国的长租公寓就有三种租金模式：1、管控租金公寓。这类公寓大都由老房子改建，每年涨租金必须经过审批，且要提供充足的涨租理由；2、稳定租金公寓。这类公寓的租金稳定，由政府规定，每年幅度涨幅不得超过5%；3、公平市值公寓。只有这种公寓，租金才可以根据市场变动来调节，也就是说，可以随行就市。

03 长租公寓的分类

长租公寓按性质可分为三类：集中式、分散式以及服务式。按资本结构，可以分为：重资产模式，轻资产模式。按运营商分类，有土地委托系、开发商系、中介机构系、酒店系、创业系等模式，随着近年来互联网兴起，互联网系的运营商也加入了这个队伍。

从国外发展经验看，进入上世纪7/80年代后，长租公寓作为房地产三级市场的产物，已经实现了投资、运营、管理、监督的生态闭环，整个行业已经比较成熟。在美国、日本、欧洲等地的房地产行业中，按租购比例分割，公寓租赁的占据比重都比较大，美国占比大约4成左右，日本、欧洲等国家地区也基本保持在3成以上。

04 国外长租公寓的基本概况

一

长租公寓市场与住房拥有率有着密切关系。有数据统计，自2005年以来，美国居民住房自有率从历史高点的68%，下降到目前的64.2%，以此相对应的是，租赁户数则从当时的3500万左右攀升到目前的4200万户，长租公寓在美国的房地产业中是一个重要分支，大部分地区公寓出租业占比达到所有房屋出租市场总和的60%以上。

企业化运营是美国长租公寓的主要特征，他们采取专业化、规划化的运作模式，大大促进了公寓租赁业的发展。目前，公寓品牌EQR（EquityResidential）是美国最知名的公寓运营商，EQR成立于1969年，专注于收购、开发和管理高品质公寓，业务主要聚焦在美国6大核心沿海区域，包含纽约、华盛顿、洛杉矶、波士顿、旧金山和西雅图等，拥有物业（社区）394个，长租公寓约11万套。

二

日本居民的住房拥有率为61.9%，与美国十分接近。据统计，目前日本的租赁房占比大概在40%左右水平，但是，与美国不同的是，在日本的租赁房中，归属私人的占比高达79%，归属于政府的比例为10%左右，因此，日本的公寓是以私人租赁为主导的市场，他们的租赁模式也主要因私人管理为主。

近年来，为了保证高出租率、提高经营效益，日本长租公寓的专业化管理机构正在兴起。有机构统计，1993年时，由专业机构管理的租赁房仅占16.5%，到2013年，这一比例已经提高到了35.8%。在专业化管理方面，除了传统的房地产开发商，如三井不动产、住友不动产、三菱地所等机构外，委托建筑商模式也是一支主要力量。

所谓"委托建筑商模式"，指的是，建筑商为土地所有者（日本的土地是私有制）提供从"承建+建后代租+运营管理"的一站式、闭环式服务，目前，业内该类型的主要企业有"大东建托"（DaitoTrustConstruction）、"大和房屋工业"（DaiwaHouseIndustry）、"积水建房"（SekisuiHouseGroup）等，其中，大东建托是日本规模最大的委托运营商。

05 中国城市租赁时代起航

建国以来，中国房地产市场经历了三个阶段，也就是建国初期到1978年的"福利房时代"，1978年起至1998年这20年间的"福利房+商品房试行"时代，以及1998年至今的"全面商品房时代"。

中国长租公寓的起锚，源于上世纪80年代改革初期的市场经济潮流中，大量农民工的出现，以及众多知识分子"下海潮"，许多人从家乡走出来，融入了大都市的生活圈，延续着19世纪下半叶20世纪初国外"廉租公寓"到"中产公寓"的故事。40年过去，从学生公寓、服务式公寓、到白领公寓、精品公寓，公寓租赁业在国内逐步生根发芽、成长壮大。

国内长租公寓大爆发，始于2014年，在房地产市场不断规范、制度不断完善的背景下，行业进入井喷式发展期，随着一二线城市存量房进入租赁市场、长租公寓快速崛起，以及集体土地入市等要素聚集，在国家"房住不炒""租购并举"的政策下，"自购房"与"租赁房"共生同存时代来临，长租公寓成了房地产的香饽饽，从而成为创业的"风口"走上了时代舞台。