广东省高级人民法院副院长胡鹰近日向媒体通报表示，全省法院将全面落实“不动产清场交付”，要求除确有合法原因不能清场的，对被执行人或第三人拒不退场的，应强制清场并严肃追究相关人员违法责任。

据记者了解，相比同类型二手房，“法拍房”起拍价一般在市价六七成左右，在税费一样的情况下，“法拍房”的价格的确较笋。广东格林律师事务所律师杨金娜透露，法院人士所言的“确有合法原因”一般是指标的有合法租约在身，因为根据《合同法》，买卖不破租赁。

对于该措施对于市场的影响，广州中原地产品牌营销部何嘉丽认为，即使法院全面推行“法拍屋”的清场交付，也不会对二手房市场造成影响，因为买家多数青睐产权明晰、可以及时交房的二手房。

二手房价VS“法拍房”起拍价：

三四成价差背后隐藏产权瑕疵

据合富置业对在网上进行的阿里拍卖的监控数据显示，按照之前惯例，司法拍卖的住宅用房标的中，大部分会按现状拍卖，法院不负责标的物清场交付。所拍卖的住宅往往会以市场价6至7折左右起拍。

广州中原地产品牌营销部何嘉丽表示，法拍房的起拍定价，取决于一：案件被执行人的债权总金额，债权金额越大，起拍定价越高；二：评估公司在评估标的物时值的市值，起拍定价不会高于评估报告出具时的市值。目前，广州市中心住宅拍卖标的由市场价的6~9折不等起拍，一般在7~8折最为常见。评估公司在勘查及出具评估报告时，会对标的物进行估价假设，一般不含影响其价值的产权瑕疵、负债等因素，按市场可公开自由转让的情况去评核其市场价值。因此，评估价与二手房价格接近，法院采用的起拍价相对市价有一定折让，反映了产权瑕疵的影响。

目前不交吉标的如何清场？

案例：支付6个月租金给他租套房！

律师杨金娜表示，标的拍卖后，被执行人或第三人拒不退场的，在司法执行中非常普遍。“有时候第三者或被执行人就是不搬，这属于没有合法原因，法院只要采取措施，一般是可以成功清场的。”

据了解，杨律师曾经代理的案件中，法院对不动产的强制执行中遇到的阻碍就是被执行人拒不腾退房屋，最终由申请人出资为被申请人租赁一套房子，支付6个月租金，被执行人腾空交付房屋给申请人。

在标的拍卖中，确有合法原因一般是指买卖不破租赁的情况，即《合同法》第229条所规定的情形：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这种情况下，也需要协商解决。

买二手房VS“法拍房”：

操作程序和风险都有不同

广东法院进行全面推行清场交付，为标的买受人的正常收楼提高了保障。然而对于消费者来说，购买普通二手房和“法拍屋”相比，有什么不同？

广州中原地产品牌营销部何嘉丽表示，二者的操作程序和风险都不相同，二手房普通的交易以买卖双方网签为交易重要的节点，过户时间一般在完成房款（尾款或按揭放款）的交付，可做到钱货两讫。而“法拍屋”需要在法院指定时限内，向法院指定账户转入除保证金外的剩余款项，法院确认款项到账后，出具相应法律文书并送达相关职能部门，再通知买受人到法院领取相关法律文书及成交确认书，买受人凭法律文书及成交确认书，进行过户等后续操作，竞拍所得的物业，有可能出现居住人不能及时迁出或不配合迁出，影响买受人的正常收楼入住。

广州中原地产环市东二分行资深营业经理廖锦春认为，一般的买家对法拍房持保留态度，除了担心交楼问题外，还有其他顾虑，如竞买后会不会有后续的麻烦事情？不希望受到不必要的滋扰。

业内人士认为，选择“法拍屋”的最大风险是被执行人或者第三人拒不交付房屋，因此要留心：1.审查房产是否存在租约，存在租约的房产建议不要买，很多时候可能是原房东的亲戚，或是一个很长的租约。2.查询房屋的欠费情况。3.了解房屋权属是否存在瑕疵，如是否取得房产证等等。

交易贴士

业主惹官司应尽快促成解封

目前，“老赖”在广州市已被禁止处理房屋，故此老赖房屋被查封拍卖是涉诉资产变现的唯一渠道，对于有房屋被抵押和查封的业主来说，他们应如何处置房屋的问题？杨金娜律师表示，对于有房屋被抵押和查封的业主来说，如果是在审判阶段被查封的，最好在审理过程中和债权人达成和解，解除房屋查封，将房产正常出售，掌握财产处置的主动权，并且这时候房产能够最大限度的卖出合理的价格，这样处置才是上上之计。